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2018年楼市,类似2011年(逻辑复盘)

作者 : 杨红旭楼市研究 8947 0 0 03月08日

编者按:为了忘却的纪念。这三篇重要文章(2012、2013、2014年元旦长文)公众号里没有,拷过来,用作备份,同时也让自己重新回顾2011年的楼市变化。注意:2009至2010年,连续两年房价大涨,属于大牛市,而后迎来弱二线与三四线的大熊市(一线与强二线小熊)。而2016至2017年的楼市超级繁荣,类似2009至2010年,那么2018年的楼市走势,可以参考2011年。


【研究笔记,文字巨多,非诚勿阅】



2012元旦:感想、感恩、反思、预测

 

2008年以来,坚持元旦写篇同类小文。今天已是2012第二天了,爽约了,没HOLD住噢。昨天带家人去佘山逛了下。傍晚到家,打算晚上码字。结果,先是看中房信发布的年度房企报告,后又看到中房信网站上巴曙松写的一个关于房地产趋势的报告,这下完蛋了,几个小时搭进去了。

 

近期,我对于行业周期的研究有点着火入魔,一看到相关资料,不由的胡想乱想,想不清楚,就得翻看很多数据,包括我们部门以前的报告,指标太多,领先、同步、滞后,关系太复杂。这样折腾到11点半后,准备写这篇P文时,发现已经头晕脑胀,啥也写不出了。只能作罢。看了电影《阿育王》的后半段,睡鸟。

 

2011年,总体感觉有些乱。国际上乱七八糟的,欧猪们一个比一个懒,一个比一个糗,债务危机成了烂摊子;日本核泄漏,弄得全人类神经紧张;美国经济还是那副迷糊样,标普下降美国主权信用评级,没掀起什么大波浪,只要美元帝位不倒,毛事没。国际经济下行,国内也再次被波及,GDP稳步下滑,全年仍能在9%以上,外贸顺差趴下了,外资也在流出,外储在减少,固定资产投资增幅持续下滑,消费不温不火,三架马车,一马死掉,一马脚崴,一马尚好。2012年,全球经济增幅下滑,国内经济保九是保不住了,保八应无大碍。

 

2011年,房地产业简直乱翻天。调控政策凶相毕露,在一定程度上沦为政治工具。楼市温度,年初是夏天,年底是冬天。最郁闷的当属开发商,相当多老板对调控的后果估计不足,上半年能跑货时没降价,下半年想跑货已来不及,无声的惨痛。尤其是2009下半年和2010年购地成本偏高,导致很多项目没法卖,小于二成的降幅根本无法足量出货,大于三成极有可能亏本。地方政府也焦急,但又不敢露骨的放松政策,只能在冰面上跳脚取暖。少数降价后卖得不错的,却又遭到老业主的围攻。

 

这个行业经过十年左右的快速发展后,终于面临一次大的调整。2008年也曾经过一次显著调整,但却由于政府大力度的救市而迅速被拉起,市场调整的时间偏短,调整的幅度偏小,而且吃了伟哥后,市场再次爆发,房价飙升,09年全国房价涨幅超过23%,创近十几年之最。2011年和2012年,对于所有房地产从业者而言,都需要降低预期、调整心态、迎接挑战。

 

2011年,俺的工作还算顺利。2010年,部门做了很多课题,2011年则更多的以公益性研究为主。开发了一些固定性的报告,系列月报有四份,不定期的专题报告新增了多个。通过这些系统性的研究,对于这个行业的发展,尤其是市场走势,有了更进一步的认知,渐渐触摸到了一些规律性的东西,颇有些自得其乐了,欧耶。

 

值得欣慰的是,院里更加重视我所负责的研究板块,2012年将更加充实这一板块的研究力量,综合研究部也将升级为综合研究中心,这有助于增加多个条线的深入研究。有个小小的愿望,未来经过几年的努力,跟同事们一起,让研究院成为中国房地产宏观面研究的佼佼者,在宏观经济和房地产经济结合部,探寻市场和行业发展规律与趋势。现在看来,这方面全国研究力量偏弱,绝大部分开发商、代理商、及其企业下属的研究部门,主要是研究行业的微观和中观面。高校和政府的此类研究机构和人员,又偏理论化、学术化,难接地气。券商的房地产行业分析师,倒有许多地方值得我们学习,只是他们的研究更偏企业面,另外也没我们在行业内浸泡的久和深。大家各有所长,我们需要取长补短,在特定领域奠定优势。   

 

回头看看,一晃进易居房地产研究院已近六年,如没有重大意外事件发性,这将是我这辈子,干得最久、干得最投入、干得最开心的一份工。人生如戏,能在这个舞台上唱唱戏、蹦达几下,也算幸运。在此,谢谢研究院领导,谢谢易居集团领导,谢谢各位相关同事,能够这么宽容、这么支持。

 

过去一年,仍然坚持为媒体写稿子,包括东方早报、新闻晨报、南方都市报、中国证券报、经济观察网、新华网等等。感谢编辑朋友们的细心与劳心,印象较深的是东方早报的编辑,总是熬夜,有时几次晚十点左右,通过Msn给李旭传稿子时,他正在打瞌睡,哈。

 

广大记者朋友,也是最应感谢的一群可爱的人。06年3月转入宏观研究领域,2008年之前,我的名字为外界所知,主要是通过写大量的文章;2008年之后,记者的采访越来越多,成为提高个人曝光率的第二大路径。今年有件小事,让我很开心。10月时,微博跟帖中,新华社总社房产线的记者罗宇凡曾对我说:“你在我们这儿是无冕之王。”不管怎么说,这一句话后面隐藏了很有份量的东西。为此,我很知足,也很感激记者朋友们,一直以来对我的认可和信任。

 

不管我怎么道谢和感激,总有很多记者会觉得,采访我没以前那么顺利了。并非我“狗眼看人低”,主要是精力和时间有限。希望大家,能够更多的从我的博客和微博中引用观点,只要别“拷贝太走样”,嘿嘿,并不需要每次都跟我打招呼的。我们出品的很多报告,总是有很多记者引用,多数朋友甚至未曾谋过面,我们也并无红包给你们,真得很感谢大家。很多报告,我或者同事,会在微博中,通过微盘让大家下载。如果想长期获得我们的报告,也可在我微博中留下你的名字、媒体和邮箱,以后定期将报告发你邮箱。

 

重点感谢者有三:一是中央电台经济之声节目,经常约我做电话连线,毕竟全国有很多人喜欢开车时听经济之声,有些影响力;二是头脑风暴节目组编导,光头袁岳主持的这档节目,在全国收视率挺高的,连我远在河南的初中同学都看到了,去年他们大概录制了四期房地产方面的节目,邀我做了三期;三是老杨论市节目的工作人员,美女陈燕之、小贾、梁子等,虽然这只是一档小小的视频节目,放在上海乐居网上的,但想做好,或者提高水平,真得很难,中间断过几个月,现在半个月录一期,不知还能坚持多久。一个人对着镜头讲十几分钟,说话没问题,想精彩可就太难了。

 

关于微博。去年元旦,粉丝刚过万,现在5万多。不算多,也不算少。我不喜欢僵粉,可一夜醒来,发现多了几万粉丝,我也会很开心(瞧瞧,人是多么虚荣!),可惜,过去一年,没发生过这种事。这4万粉丝,都是一点点增加的。略感欣慰的是,粉丝数量不算多,但跟帖率还行,平均每条微博有几十个。我比较注重微博质量,不太愿意多发,现在一般一天只有四五条了。有个想法,每年为粉丝们讲一次公开课,地点可放在上海大学文武大楼报告厅,如要成行,也算是全国第一个为粉丝讲课的博主吧。前段时间曾发微博征求意见,只有60多个回帖,数量偏少,我想至少要能来200人(跟帖估计须400左右),才有搞头吧。过几天,我会再发条微博征求一次意见,如果今年号召力不够,也不勉强,希望明年、后年能成功。另外,部分微友,为了自己的商业目的,曾发过私信,希望我帮忙转发他们的微博,老杨要说声对不起了,望理解。

 

2011年,是近几年出差最多的一年,在很多城市讲课,多数城市还是第一次去,顺便领略了一下祖国大好河山。其中主要是支持易居、中房信、太立的论坛。包括:广州、深圳、海口、三亚、博鳌、厦门、泉州、南京、杭州、无锡、常州、青岛、济南、烟台、太原、石家庄、西安、乌鲁木齐、成都、重庆、南昌、常熟等。感谢活动主办方和组织方,初识了各地很多业界朋友(多数只是交换名片,但愿以后还有机会加深印象),过了嘴瘾,看到听众很多且听得很认真时,会有一种满足感的,哈哈。另外,部分活动还有讲课费,补贴了一下老杨干瘪的腰包,这是当老师的一点小福利,不准眼红噢。

 

最后,回顾和反思一下我对市场的预测。关于市场预测,多说多错,少说少错,不说不错,预测的越具体,越容易失误。经济学,一般是用来解释现象的,不是用来做预测的,尤其是对于资产市场,动态变化快、影响因素多,很难准确预测。相比股市,对于房市的预测,难度要小一些,而且也不需要总是具体到点位。去年,绝大部分机构都没能测到上证指数会跌破并收盘于2200点以下。但预测这事,老杨必须继续做,我们做的是应用性研究,不是搞理论和教学的嘛。

 

去年元旦博文中,我是这么写的:“至于2011年房地产市场趋势,我的整体预测是(统计局口径):全国新建商品房成交量将比2010年增加(二成左右),一线城市增加幅度高于全国;全国新建商品房成交均价将比2010年小涨(不足一成),全年70个大中城市房价指数同比微涨(4%以内)。全年总体态势属高位振荡,年内部分时间段房价会下跌。以上是我在当前宏观环境与行业背景下的笼通判断,年中还将会调整预测。”

 

现在可以评卷了:关于成交量,2011年1-11月,全国商品房销售面积同比增长8.5%,估计全年增幅为7%左右;我预期的方向正确(增长),但高估了涨幅,而且一线城市增幅是低于全国的。

 

关于成交价:2011年1-11月,全国商品房成交均价同比上涨6.9%,估计全年增幅为6%左右;这一预测可以说相当准确!按当前情况测算,2011年全年70个大中城市房价指数同比小涨4%多点,这比对均价的测算还要精准一些。

 

总体说来,去年的预测至少不算离谱,比前几年的预测准确率提高了不少,开心。不过,还是有很多值得反思的地方。

 

第一,对成交量的预期失误明显。主要原因是,当时没料到会那么快的出台那么严厉的“新国八条”(1月26日),全年政策严打,对于成交量的影响,远大于成交价,因为成交量是成交价的先行指标。另外,年初认为2010年全国商品房成交增幅大幅回落至7.5%,已低于历史均值,在宏观经济向好、人民币升值、通胀高企的情况下,2011年成交增幅会有所扩大,尤其是2010年成交明显下滑的一线城市,反弹幅度会大于全国水平。跟许多开发商一样,我也犯了低估政策的错误。

 

第二,新国八条出台后,又过早估计房价拐点的出现。当时,全行业普遍比较悲观,尤其2-3月市场速冻,在月度分析报告中,我一直预测房价拐点必将出现。4-5月份即预测房价拐点将来(主要指代70个城市房价出现环比负增长),结果直至9月,70个城市中二手房价格才下拐,10月新房下拐。最终“卖拐”还是卖出去了。不过,时间却延后了5个月。

 

后来反思了一下,原因有三:1、开发商资金紧张程度,明显好于2008年8月房价下拐时,2007年楼市繁荣一年,2009-2010年楼市繁荣两年,先前吃得太饱了,所以2011年开发商资金链强于2008年;2、二季度是市场存货压力并算太大,三季度开始明显增加,8大城市存销比7月达11个月,超过2010年7月高点,其实统计数据比市场实际要滞后1-2个月,7-8月份时市场实际面房价已经开拐。3、多数开发商不识实务,心存幻想,不愿及时、积极降价促销,直至“金九”梦破后才开始行动,晚矣!3-7月份,只有恒大、中海等少数企业销售策略对头!多数企业降价滞后,则统计数据上自然延后出现拐点。

 

第三,六七月份时,我预测下半年量增价跌,一线城市成交量将大于上半年,七八月时,我曾认为,九十月份价格下跌,成交量将反弹。理由是:1、传统旺季;2、2-8月很多项目推迟开盘,九十月开盘量将大增;3、价格下调,打折之后,会拉动成交量。结果却是:金九银十价格确实下拐,但成交量并没明显放大,基本与七八月相近。原因何在呢?购房人“买涨不买跌”,一轮下行周期还没结束,即便降价,也不会引来量增,四季度价格尚处于下跌的前半段,需求不旺是主因,供应量增加、存货量大都没用,不会由因而刺激成交增长!类似的是2008年下半年。

 

第四,关于限购政策,我先笑后哭。7月12日,国务院常务会议提出二三线城市也要限购,8月中下旬,很多机构和专家预测将有30-70个不等的城市新限购,我当时的预测最保守:10个左右,绝不会超过20个。在张院长的指导下,我们还完成了一份限制性住宅市场的研究报告。结果,至今只有台州、衢州、珠海三市新限购,而且措施松松垮垮。关于这点预测,我几乎是完胜。然而,今年二三季度,我一直认为:年底可能有个别城市如期取消限购(共计7个城市暂定至年底),结果,至少目前没听说哪个城市有退出。忘了是在哪个会场上,我曾自信满满、自说自话:谁若不同意,我愿跟你打赌。人可以有自信,但不能有自恋!以后别再口出狂言啦。

 

记得10月初,在博鳌开会,吃饭时与住建部政策研究中心副主任王珏林聊天,他很肯定的说:限购政府明年还将继续,不会有城市退出。当时我还有点不以为然。现在看来,是我错了。

 

关于2012年的楼市走势,这次预测的指标要多一些,有助于逼迫自己提高水平嘛。其实前段时间写过一篇研究性文章,主要观点如下:

 

一、政策总体仍然偏紧,但随着经济和房价持续下滑,预期下半年,早则年中前后,政策会进行一定程度的调整,上半年首套房贷必松,下半年二套房贷也会小松,部分城市限购会有所松动,个别城市房产税试点后,限购有可能顺势退出,限价继续与否已不重要。

 

二、统计局口径的全国新建商品住宅销售面积,将会出现月度负增长,全年基本持平,或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量,总体出现10%左右的下跌。

 

三、全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落,估计二季度将出现负增长,全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌,预计将持续至二或三季度,其后趋于振荡式复苏,同比增幅将于上半年将出现负增长,全年将出现近十年来的首次微幅下跌(5%以内)。

 

四、全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落,全年增幅为10%左右。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑,全年将出现近十年来的首次负增长。

 

五、国房景气指数二季度前后可能会探明底部,全年维持100以下。

 

总而言之,若看年度数据,2012多数指标都差于2011,但低迷中隐藏转机。下半年市况,将好于上半年。

 

老实说,上述五类预测,心里最没底的是成交量,成交量是领先指标,尤其是受政策影响最直接、最明显、反应最快。所有预测,最大的变量仍在政策,因为政策是头,头动,则身摆。当然,既然是预测,就不能左右摇摆,哪有左右适源的好事?否则,就变成一通P话了。

 

今年这篇“新年贺辞”,是近五年来最长的一篇。2012年,世界经济、中国经济、中国楼市,将是最复杂、最迷茫、最暧昧的一年。管丫的,老杨的研究水平,必须还要提高一点。齐步,走!



2013元旦:感想、感恩、反思、预测

 

每年第一天,都要做这个功课。昨天晚上开始做功课,结果磨磨唧唧弄到午夜1点多,还没搞定。困得不行,倒头就睡。今早睡到九点才起床,又写了一点。其后十点至十二点打球。饭罢才继续写,至此草成。

 

昨天,微博上有个帖子挺火的,南京的李子墨写的,还配了图:“2012,感谢@任志强@潘石屹 每天激情四射二人转,感谢@王石 田朴珺端出笨笨红烧肉,感谢@董藩 把25年后北京房价炒到80万/㎡,感谢@陈宝存@侯宁 约赌房价决胜负,感谢@陈劲松 每天读报供新知,感谢@杨红旭 专业图表谈地产,感谢@尹香武_半求 海阔天空论楼市,感谢@牛刀 永不疲倦喊降价。2012贵圈真乱!”

 

房地产圈,每年都很热闹,差不多持续十年了吧。这条微博总结得挺娱乐的,所以微博上转发跟评的比较多。我看后,一下子想起了汪峰的名歌:北京北京。今年国内娱乐界最大的事件,非《中国好声音》莫属。连我这一向不看此类节目的OUT大叔,也觉得很有意思,追着看了几集。其中有一集,那英请了汪峰帮忙,才算知道汪峰唱歌还不赖。就像杨坤一样,之前只有一点点印象,看了节目,才了解不少。9月前后(记不清了),万达在大连搞了一次活动,我作为地产专家发言,巨大的会场坐了二三千人,他们不是听我讲楼市,主要是来听杨坤唱歌的,现场表现确实有些震撼,这货唱歌很有感染力,很多粉丝跑到舞台前拍照摄像。给我的感受是:地产专家,跟歌星一比,粉丝量与受欢迎程度,简直就一个P!

 

P就P吧,好歹也是知识之P,而且一直能放到老。接着说汪峰。《北京北京》这歌的歌词,写得很棒。所以我将其搬了过来,配给李子墨的微博:“我在这里欢笑 我在这里哭泣 我在这里活着 也在这死去 我在这里祈祷 我在这里迷惘 我在这里寻找 也在这儿失去 如果有一天我不得不离去 我希望人们把我埋在这里 在这儿我能感觉到我的存在 在这儿有太多让我眷恋的东西。地产!地产!——赠给所有圈内人。”

 

其实,这也是写给我自己的。踏进房地产行业,已十年有余,这既是一份工作,又是一份事业,同时也成为生活中最重要的一部分,它将伴我一生,如果有一天我将死去,请将我的墓碑上写上:一个地产人。不管房地产业还有没有黄金N年,白银N年,我是不会换行业了。我想,这也是很多地产人的感触吧。这个行业确实饱受争议、非议,但对于绝大部分从业者而言,既不是发了大财的老板,也不是拿了好处的官员,这只是一份工作,与其他众多行业一样,普普通通、清清白白。你可以朝高房价吐口水,但别老是拿普通地产人撒泼。

 

回顾2012年


关于市场。房地产市场,发生了逆转,与2009年轨迹相似,但强度要弱很多。市场总体温和复苏,重点城市的房屋成交量出现大幅反弹,但价格也只是小涨。与2009年更大的不同是,结构性分化很严重。一是区域分化:经过两年成交低迷之后,一线城市王者归来,反弹得历害,比如新闻说北京12年一手住宅成交量比11年增三成多。但很多三四线城市,成交仍是温吞水。价格亦如此。北京价格涨得欢,可浙江(尤其温州)跌得一团糊。我去西部几个省会,听当地业内人说,楼盘售价比2011年降了,而且基本上没怎么反弹。

 

二是产品分化。据我们的跟踪,去年市场成交量反弹的主力是140平米以下中小户型,其中又以90-140平米反弹力度最大,90平米以下次之。最差的是200平米以上大户型,成交量基本与2011年差不多,“年轻娃们”都飞上天了,“二大爷”还趴在地板上。一线城市中,少数豪宅产品成交量还可以,但却是“以价换量”,而大部分豪宅跌价却还是换不来量!二大爷摔得惨。年底时,随着楼市屁股翘得老高,高档房市场有所好转,预计在新政出台前,高档房会有一波跑货的机会。

 

三是企业分化。一方面,大企业,尤其是央企一路狂奔,出货多而快,土地市场上到处晃动他们的身影,根据CRIC最新数据,2012年销售金额千亿阵营,除了万科,又增加了两位:绿地和保利。绿地,是中国最大的地方国企开发商,保利是典型的央企开发商。两位大哥,风风光光,百分之二百的说明了:这轮楼市调控之下“国进民退”在加速!2009年楼市回暖,中小开发商,与大开发一样,喝酒吃肉!这次完全不同,中小开发商的只能喝汤,甚至少数只能唱西北风。小盆友们,若没实力,没资源(地方性的),房地产可以考虑:别玩了!

 

关于工作,总体还算顺利。2012年,我们的常规研究,进一步加强,月度常规报告,由2011年的四份,增加至七份,基本上涵盖了行业大势。而且还出品一份综合版的月报,专题研究的数量也有所增加。课题也有一些,有为政府做的,也有为企业做的,总体数量并不多。研究院的人员变化,比历年都要大些。综合研究中心新进了几个员工,都是踏实型的。企业研究中心,人员变化较大,尤其是老战友周建成同学,离开了研究院。人在江湖,身不由已。人在职场,有进有出。也算不上什么异常。研究院要想培养并留住一批忠诚的研究人员,并非易事,这与个人的兴趣、能力、专业、收入期望等皆有关系。

 

总之,我们对于“成为国内一流的产学研相结合的应用型房地产研究机构”的发展目标,没有发生任何改变,总体发展态势仍然良好。院里让我分管一部分研究工作,感谢领导们对我的认可,真心希望不仅我能在这个“国内最好的房地产研究平台”上顺利发展,也能带着大家一起提高研究水平,为行业做些有价值的事。感谢同事们过去一年,对老杨的支持。

 

关于写作。2012年,专栏文章的写作数量,继续减少。有些编辑约稿被拒,在这里说声对不起。只要有时间,我还是很愿意写稿的。这是逼迫自己做研究的一种方式。文章公开发表后,还能借此提高自己的知名度;何况,还有一点稿费。但是,时间老不够用!主要是得指导同事们写作各种报告,还有种各种会议、出差等。另外,我也有意的挤出了一些时间,对于一些行业内的重要问题,做了一些深入和系统性的思考,慢慢形成了一套对于房地产市场运行的具有个人风格的理解、认知与把握。其中部分思考结晶,将会出现在我的第一本专著中。平时太忙,打算利用近期节假日多、时间略宽松点,把这档事推进一下。顺利的话,几个月后能出版。其实,对于写书,一直有出版社邀请约,但兴趣一直都不大,专栏文章都写不完,干嘛要写书?现在房地产类书太多了,很难成为畅销书。但经过近几年的积淀,我对宏观房地产,尤其是市场运行规律,有了一些系统性的心得,靠专栏文章,已难以全面反映了。暂且不管能卖出去多少本,也算是对多年来自己研究的阶段性归纳与总结吧。除此,若能让业内外朋友们从中有所启发,也就更有意义了。

 

关于博客。博客我还在继续更新,跟专栏一样,也趋于减少。本来有四个博客,自己更新,新浪、网易、和讯和中金,结果今年博客密码几次被人盗用,被人发广告,误导大家。密码改后还是被盗,强烈支持“网络不是法外之地”法制导向!和讯和中金,密码找不回来了,也懒得更新了,就让他们漂浮在网络世界中吧。新浪和网易,努力了一下,把密码找回来了。仍然在更新。新浪微博,经营的还不赖,单条微博的转发和评论数量,比2011年明显增加;但粉丝数量增得较慢,2011年底时5万多,现在8万多,一年只增加了3万多点。唉。这事急不得,也不能怪粉丝们不给力。只能继续提高自己的微博质量,让粉们觉得有关注的价值嘛。对于这8万多粉丝,老杨感天动地的感谢你们在2012年支持与厚爱了,恳请各位2013年不要抛弃俺噢。

 

关于讲课。2012年,去了一些城市出差,多数是讲课,包括业内论坛、房企内训、投资机构宣讲。毕生第一次出境:香港。还不是出国,够土鳖吧。虽然我研究过很多国家的房地产历史。第一次去了东北,而且去了好几次:大连、大庆、哈尔滨、长白山。其他城市:北京、佛山、深圳、博鳌、南京、无锡、常州、福州、济南、石家庄、西安、南昌、常熟、福州、天津、银川、兰州、宿迁、许昌、郑州、苏州、武汉、六安、德州、邢台等。感谢会议的主办方和组织方,初识了各地很多业界朋友,也顺便实际了解各地房地产行业和市场状况。其中,为上海上实城开、西安紫薇地产、深圳振业集团、浙江海亮地产、北京财富集团、江苏新城地产、上海宝华集团等多家企业,提供了中高层内训讲课。

 

最后,回顾和反思一下我对市场的预测。


先自我表扬一下(有点急不可耐?小人得志。哈哈,大家包涵一下。)对2012年的预测,是我从事房地产研究以来,最为准确的一次。当然,近两三年预测的靠谱率,一直是持续增加的。总体上看,年初预测:“2012年楼市将经历三部曲:探底、筑底、复苏。”“下半年市场将强于上半年,明年将强于今年”。分时间节点看:2012年3月,住宅成交量刚反弹时,我坚定的判断“春季行情肯定有”。6月份时预测(7-8月):“夏季淡季不淡”。8月份时预测:“金九银十成色不足,但将高位盘整”。10月份时预测:“这个冬天不太冷” “楼市迎暖冬”。

 

近几个月,不断有粉丝在微博上说,2012年在不同的月份,因相信我的观点而采取了实际购房行动,且在当前这个时点,房价程度不一的上涨之后,心情都还不错。能对粉丝们的购房,产生正面的指导和参考,感到高兴,这也正是研究产生价值的重要体现。另外,也有开发商的朋友,受到我观点的启发,而在购地和卖房方面,采取一些举措,对于企业经营有正面作用。2011年年底,我曾在乌鲁木齐的房地产高峰论坛上,对于2012年市场走势做过比较具体的预测,据主办方事后反映,当时有些开发商相信我的观点,有些开发商则认为不靠谱,结果现在已验证了当时我的主要观点。

 

虽然主要观点基本正确,还是有些预测出现明显失误。有失误就反思,有经验就总结。只有这样,才能不断进步。这也是近几年,我的一点宝贵心得。拿出去年元旦写的《2012元旦:感想、感恩、反思、预测》

(http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102dyut.html)。另外,去年年中时,我还曾写《年中总结:楼市预测之反思与展望》(http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102e407.html),对年初预测指数做了些动态调整。

 

下面,有三种内容:一,红字部分是去年元旦的预测;二,蓝字部分是去年年中的总结;三,黑字部分是现在的总结。一条一条的进行对照,总结、反思吧。

 

年初预测:一、政策总体仍然偏紧,但随着经济和房价持续下滑,预期下半年,早则年中前后,政策会进行一定程度的调整,上半年首套房贷必松,下半年二套房贷也会小松,部分城市限购会有所松动,个别城市房产税试点后,限购有可能顺势退出,限价继续与否已不重要。

 

年中总结:1、上半年政策总体仍紧,但已结构性放松,突出表现在首套房贷利率持续下滑,部分地方政府出政策保护刚需。绝大部分地方政府不再公布限价目标。

 

2、随着住宅成交量的持续反弹,年中或下半年政策放松的可能性降低,即便是保持当前的调控力度,房价也会止跌反弹。但由于经济下滑超预期,官方原认为一季度触底,结果延后,所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策,还将继续或明或暗的放松。

 

3、上半年,房产税试点城市并无扩大,但下半年仍存较大可能性。二套房贷,5月的官方口径仍是:二套房贷继续从紧,下半年放松的可能性较小。

 

4、三季度政策变数大。按当前市场态势,三季度房价可能止跌反弹,但当前国内外经济形势较差,中央会否出台新一轮的打压房价的政策,存在较大变数,左右为难。经济越差,则出新政的可能性越小。如果直至四季度(尤其是18大以后)房价才小幅上涨,则出新政的可能性就很小了。

 

5、下半年,限购、限贷不会退出。但部分地方政府在限购方面,还会有小动作,明着放松,会被叫停,暗地里放松是方向。

 

现在总结:对政策的总体判断,还是靠谱的。全年政策不放松,但首套定向放松,地方纷起松绑,限购、限贷从紧。预测失误有二:一是原认为房产税会扩容,结果全年都没露面,官方文件几次提出要加快推进,实际上却遇到了一次难处,估计是高层内部意见有分岐吧。二是年初预测下半年二套房贷也会小松,结果一直没松,年初判断市场会复苏,但力度不会这么强,所以房价反弹后二贷也就没了松动的空间。年中时,我在猜测下半年会否有新政,结果并无新政,但却于7月密集表态与行动,构成了一波“准新政”。但我当时的判断还是很准的,维持既有政策,则房价必然止跌反弹。



年初预测:二、统计局口径的全国新建商品住宅销售面积,将会出现月度负增长,全年基本持平,或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量,总体出现10%左右的下跌。

 

年中总结:1、全国新建商品住宅销售面积,今年1-2月突然跳水,由去年全年的正增长,转为-12%左右负增长,但近几个月跌幅并无扩大,预计下半年还将逐渐收窄,仍然维持“全年基本持平,或者小增小跌”的判断。

 

2、一二线城市新建商品住宅成交量,今年1-2月同比下跌,但随着成交量的反弹,3月以来已逆转为同比正增长,成交回暖已呈定局,除非再出打压政策(可能性小),否则下半年多数月份,还会保持正增长,如此则全年已不可能“总体出现10%左右的下跌”,修正为“10%左右的正增长”。

 

3、上半年一二线城市商品住宅成交量的反弹力度,超过我年初的判断,失误失误!但符合3月以来的判断,我对市场的短期变化还是很敏感的,当时就明确提出春行情肯定有,结果5月成交量已创近16个月新高。有人批我是“墙头草”,但始终认为楼市变化节奏太快,作为一个理性、客观的分析师,应根据市场变化而调整预期,固守观点难免犯唯心主义的错误。市场无对错,房价涨跌由他去,俺仅一观潮者而已。

 

现在总结:对于全国住宅成交数据,年初“全年基本持平,或者小增小跌”的预测还算靠谱。1-11月全国商品房成交面积同比增长2.4%,预计全年3%左右,属于小增。对于一二线城市的成交量,出现重大失误,年初预测跌10%,年中调整为增10%,最终结果,全年可能增20%!失误原因:2010-2011大城市率先降温,尤其是一线城市成交面积比较低迷,所以2012年反弹时力度也大。其实三四线城市,反弹力度较小。

 

 

年初预测:三、全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落,估计二季度将出现负增长,全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌,预计将持续至二或三季度,其后趋于振荡式复苏,同比增幅将于上半年将出现负增长,全年将出现近十年来的首次微幅下跌(5%以内)。

 

年中总结:1、全国新建商品住宅销售均价,刚进入今年1-2月,便由去年全年6%的正增长,跳水至-10%的负增长。这样的巨变,也说明国家统计局的数字存在异动,统计方式有明显缺陷。其后,跌幅收窄,1-5月已变成了3%的正增长。“全年均价出现5%左右的下跌”可能性很小了,调整为“全年持平或微涨”。

 

2、上半年,70个城市房价指数环比维持下跌,3月首次出现同比负增长。维持年初观点:“预计将持续下跌至二或三季度,其后趋于振荡式复苏。全年将出现近十年来的首次微幅同比下跌(5%以内)”。

 

3、我对均价的预测出现失误,但对70个城市房价指数的预测,至少上半年看来,非常精准。相比而言,70个城市的房价指数,从统计的专业性和科学性上,要远优于上述的成交均价,所以国家从不公布均价情况,老杨暗暗跟踪、略作参考就是,哈。

 

现在总结:对于全国成交均价的预测,出现明显失误!年初预测全年下跌5%,年中调整为持平或微涨。现在看来,全年增幅将是7%左右。我们跟踪的全国30个城市的商品住宅成交均价增幅全年仅2%多点。但我对70个城市的房价指数的预测,相当精准:环比在6月止跌反弹,同比3月开始下跌,一直跌至年底。并且,全年整体同比为负增长!因此,出现怪现象。一般来说,70个城市房价指数比全国均价更靠谱,且能较好反映房价变化过程,就年度而言,二者幅变不一样,但总是同方向,也即同涨,或同跌。而今年全年,指数同比下跌,但均价却同比上涨!出现悖离。前段时间,趁一开会场合,我特意就此问题请教住建部官员,而他们也说不出个所以然。所以,我的建议是:以后大家主要关注70城市房价指数即可,而均价则别太重视。

 

 

年初预测:四、全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落,全年增幅为10%左右。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑,全年将出现近十年来的首次负增长。

 

年中总结:1、今年以来,全国房地产开发投资同比增幅继续回落,1-5月已降至18%。随着住宅成交量的超预期反弹,下半年房地产投资的情况也会有所好转,所以将年初 “全年增幅为10%左右”的预测,微调至“全年增幅为15%左右”。

 

2、今年上半年,新开工面积增幅继续下滑,1-5月已出现小幅的负增长。维持年初观点:“全年将出现近十年来的首次负增长。”

 

3、房地产开发投资和新开工,这两个指标滞后于住宅成交指标。这两个指标上半年运行,在预期范围内。下半年预期会筑底成功,四季度“增幅曲线”有望上行。只要这两个指标还没触底,那么调控政策就不敢肆加打压。

 

现在总结:房地产开发投资增速,年初预测为10%,偏悲观了。年中调整为15%左右。现在看来,1-11月份已回升至16.7%,全年预计为17%左右。基本符合年中调整值。对于新开工预测准确,1-11月仍为7%的负增长,全年必定出现近十年来的首次负增长!而且年中时,对于此二者标下半年会筑底成功、四季度上行的判断,也非常精准。

 

 

年初预测:五、国房景气指数二季度前后可能会探明底部,全年维持100以下。

 

年中总结:1、上半年,一直在探底,5月份的值已接近09年一季度的谷值,预计这轮可能再创新低。不过,触底的时点不远了。三季度触底的可能性最大,四季度或将反弹,但全年维持在100以下的不景气区间。

 

现在总结:对于国房景气指数的预测,也比较精准。事实证明:三季度触底,全年处于不景气区间。小小遗撼的是,年初时预测不会再创08年来新低,结果最终是微幅的跌破了09年一季度谷值。

 

年初预测:六、总而言之,若看年度数据,2012多数指标都差于2011,但低迷中隐藏转机。下半年市况,将好于上半年。老实说,上述五类预测,心里最没底的是成交量,成交量是领先指标,尤其是受政策影响最直接、最明显、反应最快。所有预测,最大的变量仍在政策,因为政策是头,头动,则身摆。

 

年中总结:仍然维持全年市场走势的三部曲:探底、筑底、复苏。关于成交量的担心,不幸被言中,年初低估了上半的成交量的反弹力度,现在予以纠正。下半年,政策总体紧中有松,但如果房价在三季度即反弹,仍存在出台打压新政的可能性,这也是影响下半年市场走势的最大变量。不过,欧债危机升级、美国经济复苏乏力、国内经济低迷等宏观经济面堪忧,将显著制约下半年房地产政策的升级,即便中央政策不松,地方也会或明或暗的放松,所以市场持续走强的可能性很大,下半年强于上半年,明年强于今年

 

现在总结:2012年相比2011年,确实大部分指标都要差一些。土地成交、新开工、国房景气指数、70城房价指数,其绝对值,皆差于2011。而房屋成交面积、房屋均价、房地产开发投资、开发企业资金来源,其增幅,小于2011。只有一个指标,也即一二线城市的住宅成交面积及增幅,跑赢了2011。年初预测时,就对房屋成住交量拿捏不定,事后证明确实如此,最终还是低估了一二线城市的反弹力度。另外,年中时,一直担心的调控新政,最终没有出台,确实反映了中央对于经济增长的担心,在经济真正复苏之前,不敢加码打压房地产,这也正是下半年市场持续走强的一个重要原因。

 

总体来说,我对2012年各项指数的年度数值预测,基本靠谱。要想精准预测市场,基本是不可能的,我只能无止境的努力,但也绝不可能达到完美境界。年度指标,跨了一整年。对于购房者、开发商,及其他与楼市有利益关系的朋友来说,更重要的是关注短期动态变化,比如,70个城市房价指数全年同比下跌,但短期变化却是6月开始止跌反弹。你不能因担心这个年度指标下跌,而一直保持悲观心态,6月房价拐点一出现,就应出手购房、企业应购地了。当然,还可以更早点行动,因为房屋成交量3月就开始跳升了!

 

最后,对于2013年政策与市场做些预测。之前已陆续对政策和市场指标发表过观点,在其基础上,整理、补充后罗列如下:

 

1、政策。随着房价的持续上涨,收紧政策,或者出台新一轮调控政策,势在必行。具体时点,预计春节过后至5月期间,可能性较大。随着经济弱势复苏、CPI上行,货币政策也将由宽松转为中性,不会再降息了。1、行政手段:限购从紧,地方苦逼,但不再扩容;三套停贷依旧;限价部分地方重启、从严。2、税收手段:房产税扩容;契税、营业税、个调税、土地增值税,其中之一或之二将加码。3、信贷手段:首套贷款利率优惠减少,二套房贷从紧升级。4、土地手段:增加供应,压制地王。

 

2、成交量:国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长20%左右,交易中心品径的一二线城市商品住宅成交量同比增长5-10%(这个数据最难预测,正如2012年的失误一样,预计2013年三四线城市的增幅将大于一二线)。全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长10%左右。

 

3、价格。价格重点在于70个城市房价指数:月度环比以上涨为主,少数月份可能持平或微跌;月度同比全年保持正增长,12月增幅达5%左右,高点可能出现在四季度或滞后至2014。全国商品房成交均价同比上涨10%左右。全国土地成交均价同比上涨20%左右。

 

4、开发。全国房地产开发投资同比增长25%左右。全国开发企业房屋新开工面积同比增长15%左右。国房景气指数持续上行,12月达103点左右。开发企业资金来源增25%左右。

 

5、总体:如果说2012年楼市是三部曲:探底、筑底、复苏。那么2013年市场总体特征是一条线:震荡上行,有惊无险。市场总体是上行的,多数年度指数将强于2012。但上行之路不会顺利,政策是最大的变量和变因,政策出台的时点和力度,都会影响市场指数,尤其是成交指标。但对此,我并不特别悲观,在市场短周期步入上行通道后,即便是有新政打压,楼市也不可能立即大幅降温,2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。即便是多数指标可能逆转为下行,估计最快也得到四季度,而2014年则存在较大市场风险。

 

大概花了约10个小时,一边想一边查资料一边写,啰里巴嗦的写了这么八千多字。不禁想到了红楼梦的开卷诗:满纸谎唐言,一把辛酸泪,都云作者痴,谁解其中味。就算是对研究有兴趣,有时候也感觉挺辛苦。但我的努力目标是不变的:成为全国最牛逼的房地产市场趋势分析师!(注意:仅限这一小小领域。有人在政策研究方面牛逼,有人在企业研究方面牛逼,有人在产品研究方面牛逼,有人对自己所在的区域市场研究的牛逼……,我只守着这个小小的梦想,嘿嘿)。




2014元旦:感想、感恩、反思、预测

 

每年第一天,都要乱发一通感想。今天上海天气晴好,一早上,打电话问候了身在老家的老爸。不知不觉间,老爸很老了,正如2014新得让人发愁。70年代那七八年的事,我记不得了,但很清楚的记得80年代,比如1985年,村庄旁边,我家小卖铺前的那条311国道,第一次扩建。其后,1986、1987、1988……年份一个接一个的过去了,正如一个又一个的春晚结束、不洗就睡了。

 

往事往事,似乎都还没做好心理准备,一切的一切,都已过去,甚至来不及回忆。本来就觉得2013有点陌生,2014却已急吼吼的滚了过来。这种感受越来越浓,说明人越来越老了。有时候,会感到生之疲倦,但还得向前走……

 

回首2013年

 

关于国内外经济面。我对房地产业的研究,偏宏观面,所以必须关注国内外经济、金融、资本市场。2013年,美国经济继2012年后,继续复苏,尤其是房地产市场更加强势反弹,据称有10个城市房价已回到2006年高点,过去十年,房地产市场的起伏对美国经济的影响很大。2013年欧洲经济才见底、略复苏。而新兴经济体,金砖国家们,经济继续探底。全球经济格局,板块轮动特征显著。外加日本经济及楼市,在安倍超级量化宽松政策下也有起色。

 

而2009年中国官们曾无比骄傲的宣称的“中国经济一枝独秀、在全世界率先复苏”,现在看来只是“狂吃春药后的年轻皇帝”,短期迷醉、中期虚损。至于长期,经济转型,慢慢补身子吧。主流经济学界,原本认为2013年中国经济将会延续2012年四季度的复苏势头,结果2013年前两季度调头再向下,逼得李管家高喊经济“保下限”,并推出一些幅度不算大的刺激措施,结果三季度反弹,估计全年经济增长7.7%左右。

 

从资本市场看,与经济面相一致,美国股市继续走牛,2013年道指涨26%、纳指涨38%,均创多年最大涨幅。2013年道指创52次收盘纪录。从09年开涨至今,从8000点左右涨至16000多点,道指正好翻倍。2013年欧股涨17%,从09年以来英国股市从4000点左右涨至6800点左右。2013年日本涨56%。而中国股市继续奇烂无比,2013年上证指数下跌约7%,但创业板大涨82%。这倒也在一定程度上反映了中国经济的基本面。

 

另外,2013年国际金价大跌近三成,纽金由年初每盎司近1600美元,跌至年底1200美元,其间4月份下旬至5月份中国大妈疯狂抄底,集中区间是1400美元左右,进去就被套,还不知为什么,悲摧无比!这年头,没有知识,就别乱投资。还是多买点理财产品吧。

 

关于房地产市场。大家都看到了,2013年是一个全国回暖,但区域严重分化的年头,一线城市房价涨得比较猛,北京尤其如此。而大部分二线及三四线城市,只是温和复苏,还有个别城市如温州和鄂城,还在挣扎。市场供大于求,制约了三四线房价涨幅。地王层出不穷,尤其是三季度。房企继续分化,地产巨头们竞争激烈,恒大等杀向一线城市。年度销售金额过千亿的房企,一下子由2012年3家增至2013年7家。少数房企扩张策略激进,明年后年可能会遇到一定困难与问题。关于市场,后面回顾中会有更深入的分析。

 

关于工作。按部就班,继续按已有模式与机制进行,常规研究、专题研究、课题研究相互协调。举办了多次易居论坛,4月时结合对新型城镇化的专题研究,举办了相关主题的大型论坛,其后成果由研究院出书;上周又举办了一次大型论坛,年终论市,并发布了研究院的年度全国报告。在几次易居论坛活动中,与行业内的资深老总们相互交流、共同论市,我也获得了不少信息、学到了知识。谢谢各位与会老总。换了办公楼,仍在上海大学内,由文武大楼搬进了秋实楼。谢谢同事们的支持。

 

关于出书。2013年7月,折腾了大半年后,我的第一本书《楼市探秘:赚在短周期,赢在长趋势》终于由机工社出版,借此机会,也把过去十年我对房地产业的很多经验、思考,进行了梳理、总结和升华。感谢机工社的王涛与雅倩的操作。另外,很荣幸的约请到张永岳、任志强、朱中一和聂梅生等老师前辈为书写了推介语,非常感谢认可与鼓励。上市后,业界反响还算可以。很多人在微博上反馈说读了后有帮助,谢谢粉们的支持。感谢旭辉的林中董事长慧眼识货,为公司中高管购买了三百本。感谢易居臧建军总撰写前言并定购3000册,赠送诸多开发商客户。

 

关于讲课。2013年,去了一些城市开会或讲课。北京、深圳、博鳌、南京、常州、福州、济南、石家庄、银川、宿迁、海口、三亚、扬州、合肥、杭州、邯郸、广州、镇江、青岛、南通、临沂等。感谢会议的主办方和组织方,初识了各地很多业界朋友,也顺便实际了解各地房地产行业和市场状况。为旭辉地产、深振业、广州广电地产、融侨集团、鲁商置业、中南集团、常州房协、上海房协等提供了内训讲课。今天,呆会还得出差去重庆,为协信讲课。

 

关于媒体朋友:要感谢的人非常多,不再一一提及:谢谢多个开专栏的报纸及网站的编辑,如新京报、东方早报、新闻晨报、中国证券报、新浪财经、纽约时报中文网等;很多财经媒体和房地产媒体的记者朋友,谢谢你们的采访,还是要说声对不起,很多时候太忙,而不能在电话中为你们多分析几句,继续欢迎亲们去我博客和微博中摘观点;感谢央广经济之声的多位编辑、主持人;感谢其他媒体及电视台的朋友们。

 


回顾和反思我对2013年的诸项预测

 

拿出去年元旦写的《2013元旦:感想、感恩、反思、预测》(http://blog.sina.com.cn/s/article_archive_1224180577_201301_1.html)。另外,去年年中时,我还曾写《年中总结:楼市预测之反思与展望》但对年初预值基本上没做调整,也就不必回顾了。

 

下面,红字部分是一年前的预测;黑字部分是现在的验证。一条一条的进行对照,总结、反思吧。

 

年初预测:1、政策。随着房价的持续上涨,收紧政策,或者出台新一轮调控政策,势在必行。具体时点,预计春节过后至5月期间,可能性较大。随着经济弱势复苏、CPI上行,货币政策也将由宽松转为中性,不会再降息了。1、行政手段:限购从紧,地方苦逼,但不再扩容;三套停贷依旧;限价部分地方重启、从严。2、税收手段:房产税扩容;契税、营业税、个调税、土地增值税,其中之一或之二将加码。3、信贷手段:首套贷款利率优惠减少,二套房贷从紧升级。4、土地手段:增加供应,压制地王。

 

现在验证:1、房地产调控升级及时间点,预测的相当准确,春节过后,2月20日即出国五条。

 

2、经济基本企稳、弱复苏。CPI上半年低位,下半年渐高,部分月份高过3%。货币政策上半年偏松,下半年中性略偏紧,确实全年无降息。

 

3、行政手段:限购确实收紧,但无新增城市,也即没有扩容。三套确实继续停贷,限价确实重启,35个城市被要求制定年度房价控制目标,而且部分房价涨幅偏大城市严格卡项目预售价。

 

4、税收手段:房产税并无扩容,再次证明房产税试点非常纠结,原本杭州计划5月试点,却被高层叫停。李管家在试点方面的想法与温管家略有不同。国五条细则中提出个调税按20%征收,但除了北京外,别的城市基本没落实!社会舆论反弹力度之大,超出我的预期。土地增值税加大清缴力度。

 

5、信贷手段:首套贷款利率确实优惠减少,很多城市首套已无八五折,二套房贷确实从紧升级,部分城市将首付由六成提至七成。

 

6、土地手段:一二线城市频出地王,国土部高度紧张,9月下旬要求热点城市年内不能再出地王。另外增加土地供应也被国土部和部分城市所强调。

总体而言,除了房产税一项预测失误外,其他各项皆靠谱。

 

 

年初预测:2、成交量:国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长20%左右,交易中心口径的一二线城市商品住宅成交量同比增长5-10%(这个数据最难预测,正如2012年的失误一样,预计2013年三四线城市的增幅将大于一二线)。全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长10%左右。

 

现在验证:1、1-11月份,全国商品房销售面积同比增长20.8%,1-2月同比增幅猛跳至50%,其后增幅回落。预计全年正好增长20%左右!有点神奇了吧。

 

2、1-11月份,全国房地产开发企业土地购置面积同比增长9.9%,而在11月之前,一直保持同比下跌,至11月才逆转为正增长。预计全年11%左右。这项预测也够准确的了。

 

3、1-11月,一线城市商品住宅成交量同比增长约14%,二线典型城市增长三成左右,三四线城市同比增长四成左右。我预测对了:三四线增幅高于一二线。但是,很明显、很失误:我低估了增幅这个重要指标、同时也是最难预测的指标。2012年时,我就曾低估了这一指标,必须反思并牢记:市场复苏时,一二线城市成交量增幅会比较显著!当然,市场降温时,降幅也会较显著!

 

 

年初预测:3、价格。价格重点在于70个城市房价指数:月度环比以上涨为主,少数月份可能持平或微跌;月度同比全年保持正增长,12月增幅达5%左右,高点可能出现在四季度或滞后至2014。全国商品房成交均价同比上涨10%左右。全国土地成交均价同比上涨20%左右。

 

现在验证:1、70个城市房价指数,每个月都是环比上涨,并无出现持平或微跌。这一预测,有些失误。反思原因:当时认为新的调控政策出台半年后,也即四季度,房价会降温至止涨。但却没料到地方政府都没严格落实中央政策。而2010年4月严厉的国十条出台后,6月房价逆转为微跌一个月,持平两个月。所以,这次预测的逻辑并没大的偏差,只是很难预测政策环境的微妙变化。

 

同比涨幅确实全年保持正增长,但低估了增幅,因为11月同比增幅已略超9%!这点应反省!从逻辑上分析,由于低估了一二线城市商品住宅成交量的增幅,以及没料到地方不执行新政,这两点因素的偏差,导致了对房价涨幅的低估!

 

2、1-11月份,全国商品房成交均价同比上涨8.2%,预计全年也大概是这个值,所以当初10%的预测值,还算靠谱。从逻辑上分析,这又与准确的预测了成交量增幅有关。

 

3、1-11月份,全国房地产开发企业土地购置均价同比增长19.6%,预计全年也大概是这个值。与20%的预测值相比,又是神奇的高度吻合。

 

年初预测:4、开发。全国房地产开发投资同比增长25%左右。全国开发企业房屋新开工面积同比增长15%左右。国房景气指数持续上行,12月达103点左右。开发企业资金来源增25%左右。

 

现在验证:1、1-11月份,全国房地产开发投资同比增长19.5%,预计全年大概如此。年初的预测值高估了5个百分点。误差范围稍大,但仍可接受。

 

2、1-11月份,房屋新开工面积同比增长11.5%,预计全年13%左右。原预测值应比较靠谱。

 

3、1-11月份,房地产开发企业资金来源同比增长26.4%。预计全年25%左右。原预测值应非常精准。

 

4、国房景气指数全年都在100以下,经过近两年跟踪,发现这一综合指标,已难以反映全国,尤其是一二线城市的楼市温度,应与统计方式和内涵有关,以后不再预测这一指标了。

 

年初预测:5、总体:如果说2012年楼市是三部曲:探底、筑底、复苏。那么2013年市场总体特征是一条线:震荡上行,有惊无险。市场总体是上行的,多数年度指数将强于2012。但上行之路不会顺利,政策是最大的变量和变因,政策出台的时点和力度,都会影响市场指数,尤其是成交指标。但对此,我并不特别悲观,在市场短周期步入上行通道后,即便是有新政打压,楼市也不可能立即大幅降温,2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。即便是多数指标可能逆转为下行,估计最快也得到四季度,而2014年则存在较大市场风险。

 

现在验证:1、国五条出台后,并非一点效果都没有,表现为两点:其一,4-8月主要城市的新建商品住宅成交量,相比之前半年,总体下了一个台阶。其二,价格继续上涨,但环比涨幅已于3月见顶回落。同时,我也抛出了一个大胆的预判:2013年3月,70个城市房价涨幅将成为之前两年,和今后两年的最高值。与之类似,2012年一季度时,我曾抛出另一个大胆的预测:2012年,将是之前两年和之后两年,最好的购房时机。这一判断基本已被验证!进行类似大胆预测的逻辑,在我的新书《楼市探秘:赚在短周期,赢在长趋势》中,有详细阐述。

 

2、国五条出台后,市场确实出现了一定程度的“振荡”,但市场并未大幅降温,比如地市更热。而且,我预期全年市场不会发生逆转,总体仍在上行。即便房价环比幅回落,但同比涨幅仍在扩大。即便主要城市二三季度成交量下一个台阶,但全国整体上仍是较大幅度的正增长。另外,下半年,购地量、新开工量仍处于上行通道。“震荡上行,有惊无险。多数年度指数将强于2012”的预测,总体较为靠谱。

 

3、多数年度数据都很好看,但从月度和季度看,四季度或2014年一季度,部分指标(主要是增幅),都将出现逆转,步入下行通道。最重要两个指标:一个是70城房价同比增幅,我预测是2013年12月将见顶,这需要到2014年2月份公布1月数据时才能验证。二是房屋成交指标,11月份后很多城市有所降温,不仅是一手房,还有二手房。本轮上行周期中,成交量见顶的苗头出现。当然,我在2012年四季度时,不仅预测了2013,也顺带预测了2014,现在我依然坚持这一观点。

 

总体而言,我对2013年诸多房地产指标的预测,总体还算靠谱,符合我对自己的期望值。其中,少数指标吻合度之高,超出我的预期。但也应清醒的看到两个重要失误:一是低估了一二线城市商品住宅成交量的增幅;二是低估了70城房价指标的涨幅。对此,我已做出了反思反省,相信未来再遇到类似的行业环境时,在这个失误领域的预测水平,应会有所提高!

 

展望2014

 

对于2014年政策与市场做些预测。之前已陆续对政策和市场指标发表过观点,在其基础上,整理、补充后罗列如下:

 

一、政策。1、货币政策中性偏紧,导致信贷及房贷政策,虽然政策口径基本不变,但实际执行程度整体上略紧于2013年。2、随着2014年房价涨幅回落,中央和地方调控房价的压力减轻,中央不可能推出类似以前的那种“国N条”进一步加码调控,地方加压的可能性也不大了。但总体上调控也不会明显放松,而是增强针对性、注重分类指导,对于房价上涨过快的城市(一线和少数二线)仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,增加住房用地和住房有效供应,库存较多的城市(部分二线与三四线)只会松不会紧。3、关注长效机制的推进节奏,很可能出台一个文件,对房地产业做出一个纲领性、框架性的安排。4、关于具体政策,可关注:房产税第二批试点城市与立法启动、不动产统一登记制度建设、住房信息联网推进程度、农村集体建设用地流转的试点、住房金融机构设立、房企再融资开闸、房贷执行情况中性偏紧、住房保障完善与立法等。

 

二、成交量:1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长8%左右,交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比下降10%左右,三线增长10%左右,二线居中。2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长7%左右。同样是一线下降,三线增长。

 

三、价格。1、价格重点在于70个城市房价指数:月度环比以上涨为主,其中下半年部分月份持平或微跌;月度同比全年保持正增长,预计2013年12月同比涨幅见顶,其后增幅回落,至12月增幅收窄至3%左右。2、全国商品房成交均价同比上涨7%左右,一二三线走势趋同,温差缩小。3、全国土地成交均价同比上涨10%左右,地王热退烧。

 

四、投资建设。1、全国房地产开发投资同比增长17%左右。2、全国开发企业房屋新开工面积同比增长10%左右。3、全国开发企业资金来源增长17%左右。

 

五、总体:1、我曾预测2012年楼市是“三部曲”:探底、筑底、复苏。我曾预测2013年市场总体特征是“一条线”:震荡上行,有惊无险。对于2014年,可以形容为“退烧年”:高位振荡,渐趋降温。

 

2、几乎所有的房地产指标,仍将是正增长,但绝大多数增幅回落。看过我《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》一书的朋友,可能会明白,这也是短周期规律的重要特征。从影响短周期的“四大引擎”分析:经济低位企稳、政策中性略紧(综合货币政策与房地产政策)、资金面略紧、存货面增压。

 

3、但对此,我并不特别悲观,2014年外部经济与金融环境,要仍略强于2008年下半年、2011年下半年,上半年高位振荡为主,下半年即便降温,其深度不太可能超过前二者。尤其是房价,2014年仍以上涨为主,绝不可能大跌。


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