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房产税已经越来越清晰了 10大问题需要你了解

作者 : 齐俊杰看财经 8847 0 0 03月08日

房产税已经越来越清晰了 10大问题需要你了解

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房产税已经越来越清晰了 10大问题需要你了解

作者:齐俊杰看财经

尽管有很多人害怕房产税,也通过各种手段表达了几年之内房产税出不来。但是通过这几天的消息来看,房产税正在逐渐变得清晰。


房产税已经越来越清晰了 10大问题需要你了解


首先,房产税和房地产税的关系,准确地说现在正在准备中的是房地产税,而大家关心的房产税包含在了房地产税当中,但由于其他建造交易环节我们已经征税多年,大家对此并不感兴趣,在房地产税改革中,大家最关心的还是持有物业的税收问题,也就是我们说的房产税。

其次,房地产税设立的流程是,人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。从目前的表态看,这个税已经确定要收,毫无疑问了。现在只是时间问题。昨天传来了重磅消息,原财政部长,现在的全国社保基金理事会理事长楼继伟透露消息说,预计房地产税立法草案今年提交人大首次审议。这将大大超越预期,即使老齐,之前也认为明年出后年执行,更合乎情理。如果今年就首次审议,那么也就是说房地产税确实大大加快了。但一审后面应该还有多次审议,所以不排除修改的时间会比较长,个人认为2020年之后等房地产逐渐稳定了,加息周期也完成了。再推房产税是比较适合的时间点。否则房产税和加息两枚核弹,楼市真心受不了。

第三,房产税的目的,昨天财政部副部长说的很明确,一是为了调节收入,缓解贫富分化。那么必然是富人多征税,穷人少征税。多套房多收,自住房少收甚至减免。二是为了筹集财政收入。房地产税将作为重要的地方税,成为地方政府的收入之源,这话的意思是,以后全国各地的税率将不一样。从美国经验来看,各州每年的税率在0.5-3%之间,绝大多数地方都在1-2%之间,7个州高于2%,比如华人经常去的比较繁华的城市,纽约洛杉矶房产税就是1%左右,而纽约最核心的曼哈顿,房产税3%,所以这里除了大富豪,80%的人都租房子,实在是交不起税。那么如果这么算,以后全国各地的房产税率差不多也是1-2%的水平。


房产税已经越来越清晰了 10大问题需要你了解


第四,房产税的征收参考标准。其实很早之前这个就明确了,也就是按照房屋评估值来计算房产税的标准,也就是说你家的房子交多少税,人家说了算。而评估值可能会几年才调整一次。这会出现什么后果呢,就比如美国次贷危机爆发后,底特律的房子1块钱往外卖都没人要,因为评估值还很贵,每年需要交几十万的房产税。所以我们也极有可能出现类似情况,房价下来了,但评估值还没有调整的情况。

第五,房产税怎么收,这是大家最关心的问题,昨天财政部给出了答案,明确了四点,1、工商类住房和个人住房都按照评估值征收;2、对特殊情况给税收优惠和减免;3、收入归属于地方政府;4、需要建立完备的税收征管模式。所以这就很明确了,所有房子都收税,这是原则,但会给一些税收减免措施,类似于个税的起征点一样,但估计不会太高。应该在全国平均水平上下,因为个税起征点基本就是人均收入,那么全国人均住房面积多少呢?之前有统计是40平米,而城镇居民人均居住面积是32平米。所以会参考哪个就不一定了。但应该不会比这个标准更高了。按人均免征是比较合理的,但也是非常难执行的。征税成本不小。如果要给出人均免征额,那么也必然会有高税率以及惩罚税率。也就是说,美国每套房都收税没有免征额的税率如果是1%,那么有免征额的税率至少是1-2%,多套房的惩罚税率很可能会加到3-5%。你要真有个5套房或者10几套房,那么一年下来基本就破产了。

第六,不交怎么办?房产税肯定不能上门去收,需要你自己报税并交纳,如果你不交,人家也不会上门催,只需要在过户的时候补齐并交纳滞纳金就可以了。如果房子很多,还拖了几年没交,到时候一看,没准滞纳金加房产税比房子价值还高,这都是有可能的。

第七,房产税的影响,绝不是调控房价这么简单,站在更高格局上,他会成为地方政府的主要收入来源,是中央和地方财权事权的又一次划分。也是解决目前地方资金和地方债问题的唯一办法。更是调节收入的一次重要的财富洗牌,所以这个事必须要稳准狠。房价也许并不会降多少,因为房价降了也会影响房产税收入,但楼市的流动性一定会降到冰点。也就是房产税出台,你的房子将很难再卖掉。

第八,老百姓该怎么看待房产税,人家早就告诉你房子是用来住的,不是用来炒的,这已经是赤裸裸的警告了,囤积多套房是会付出惨痛代价的。如果按30平米免征,基本上够用了。绝大多数家庭也不用交税,改善家庭对超出面积交税,比如北京你两口人住个140平米的大房子,那你就要交80平米的房产税,这80平米的房产价值估计是400万,所以算下来每年大概4万块钱左右,再加上70年的产权减免因素,也就是大几千块钱。如果2口人您住一个大别墅几百平米,那么估计就该有惩罚税率了也许是2%-5%。所以绝不是你只有一套房,就不用交税这么简单的。还要看你的房子面积多大。

第九,70年土地出让金怎么办,之前中房集团孟晓苏他们已经给出了意见,那就是根据产权使用年限扣除,房子多少年,就交70分之几的房产税,比如你的房子10年了,那么就只交10/70的房产税,如果你的房子70年了,那么土地使用权过了,那么就交全额房产税了。这是比较合理的方法。但最后的结果就是,老破小交的房产税最多,将很难变现了。


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第十,房产税转移不出去,网上流行各种段子,说收房产税怕什么,涨租金啊。但这只能是段子,租金是由一个城市的收入水平决定的。不是由房东决定的,如果可能房东早就涨租金了,这个事他绝不会跟你仁慈。之所以相对于房价的租金回报率每况愈下,就是因为租金已经达到了大家收入水平的瓶颈加不上去了,我倒是很想租一套大房子,但你要我每月1万,我一共才赚5000,所以不是我不想,而是真的租不起。租金这个东西,没有产权抵押物,所以也开发不了什么金融衍生品,加不了杠杆。你一个月赚5000,银行敢再借给你5000吗?而且每月都要借你5000,除非他疯了。因为你根本没有还款能力。所以你只能去租3000的房子,如果3000的房子没有了,你就会选择住到郊区去。宁可起早贪黑也没办法,因为租不起。而房东把你赶走了,他的房子就空置了,房产税就他一个人背着了,所以他还不如把你找回来分摊房产税,损人不利己的事,也是干不长久的。

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