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经历“过山车”后 机构深挖地产区域龙头股

作者 : 经济观察报 335 0 0 02月09日

理性·建设性

经历“过山车”后 机构深挖地产区域龙头股

地产板块的大幅波动带来了基金、券商等机构的持续关注,超过百家基金将房地产行业股票作为第一重仓标的,众多机构密集调研房地产企业。


经历“过山车”后 机构深挖地产区域龙头股

经历“过山车”后 机构深挖地产区域龙头股经历“过山车”后 机构深挖地产区域龙头股


过去一年,港股市场的地产板块经历了一轮资本狂欢,中国恒大(03333.HK)、融创中国(01918.HK)以超过400%的年度涨幅打开了地产板块估值的天花板。


房地产股的传奇还在延续。同花顺板块指数显示,国内A股市场的房地产开发板块指数在2017年12月28日至2018年1月16日期间从2163.24点大涨至2444.45点,随后从2018年1月30日再度起暴跌至2月6日的2070.57点。


地产板块的大幅波动带来了基金、券商等机构的持续关注,超过百家基金将房地产行业股票作为第一重仓标的,众多机构密集调研房地产企业。


聚焦行业龙头
经历“过山车”后 机构深挖地产区域龙头股“很多基金的投资配置管理部门今年都提高了对地产行业的重视程度,还有中金、天风这些已经成了坚定的地产多头。”一位国内知名公募基金的研究员对经济观察报表示。


一位国内大型券商的地产研究员认为,机构对房地产行业的看好有多方面的原因,“一是房地产加速去库存的任务已经基本完成,调控将进一步因城施策;二是地产行业是国民经济的重要支撑,2018年整体的发展态势预计处于高位维稳的状态;三是此次地产股大涨,主要是对一些优质地产股估值的修复,同时一些潜力的区域性龙头企业依然有一定的提升估值的空间。”


根据万得资讯统计的数据,2017年第四季度,偏股主动型基金配置前三为制造业、金融业及房地产,其中房地产行业配置占比达3.87%,较第三季度上涨了26%。


记者检索万得资讯终端内全部公募基金(7061个)发布的2017年年报信息得知,超过百家基金将房地产行业股票作为第一重仓标的,其中45家基金第一重仓股为保利地产(600048.SH),19家基金第一重仓股为万科A(000002.SZ),此外,蓝光发展(600466.SH)、华夏幸福(600340.SH)、中粮地产(000031.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、融创中国、阳光城(000671.SZ)等也是基金重仓的热门股。


前述知名公募基金研究员介绍,在对大行情看好的情况下,基金首选行业龙头。


前述券商地产研究员则表示,投资房地产行业龙头的核心逻辑在于,房地产行业进入了规模为王、强者恒强的时代,大型房企占据了越来越多的市场份额,而这样的趋势还会持续下去,这将使行业龙头显著受益。


根据克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售排行榜》,2017年TOP10房企销售额集中度(入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额)达到24.1%,高于排名30-200名房企销售额集中度的总和23.9%。


以基金重仓最多的保利地产和万科A为例,根据上述销售排行榜数据,万科、保利均为排名前五的规模房企,其中保利销售流量金额为3150.1亿元,同比增长49.9%,万科销售流量金额为5239亿元,同比增长43.6%。


万得数据显示,自2017年1月至2018年2月6日,万科A及保利地产股票的区间涨幅分别为103.77%、80.24%,远低于融创中国396.99%和中国恒大366.87%的同区间涨幅。而恒大和融创在2017年分别实现了5131.6亿元和3620亿元的销售流量金额,同比增长37.4%及140.3%。


一家国内某险资旗下公募基金研究员表示,在规模、集中度、成长性相似的情况下,龙头之间的涨幅差异产生了投资机会,“根据历史市盈率、市净率以及港股市场、A股市场的估值差距,A股的地产股龙头还有一定的涨幅空间。”


深挖区域机会
经历“过山车”后 机构深挖地产区域龙头股“都觉得保利、万科好,但是一只基金不能只配置万科或者保利,一些潜力大的区域性房企龙头一样是重点关注标的。”前述知名公募研究员近期已密集调研了多个二线城市的大型房企,希望挖掘出成长性良好的区域性龙头。


这在各大基金的年报信息中同样有所体现,如新城控股(601155.SH)、阳光城、蓝光发展等都是各大基金配置比例较高的地产股,11家基金将蓝光发展作为第一重仓股,将阳光城和新城控股作为第一重仓股的基金均为5家。


与恒大、碧桂园、万科等全国性龙头相比,蓝光发展、新城控股、阳光城这三家房企的区域性特征更强。其中,蓝光发展的主营业务以成都区域为主,根据2017年蓝光发展半年报,成都区域营业收入占总营业收入的41.99%。新城控股则以长三角区域为主,其2016年新城控股半年报,长三角区域营业收入占总营业收入超过99%。阳光城以福州、厦门为主要基地,2017年阳光城半年报显示,华东地区占其营业收入的67.45%。


克而瑞销售排行榜数据显示,三者在2017年都实现了业绩的同比大幅增长,蓝光发展2017年实现销售流量金额689.1亿元,业绩增幅103.2%,新城控股实现销售流量金额1260.1亿元,业绩增幅93.7%,阳光城实现销售流量金额915.3亿元,业绩增幅87.9%。


同样是深耕区域的高增速房企,新城控股的股价自2017年1月1日至2018年2月6日已经斩获了248.09%的涨幅,同一区间内,阳光城涨幅为57.37%,蓝光发展涨幅为9.48%。


前述券商地产研究员总结,区域性龙头的特质是“深耕区域,有良好的品牌效应和客户号召力,当地土地储备量较大,有提升业绩的基础,同时,千亿销量将成为行业未来对区域龙头评定的关键指标。”


记者交叉对比了克而瑞发布的《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》及上述销售排行榜,除阳光城与蓝光发展外,2017年销售流量金额超过500亿元且新增货值超过1000亿元的上市房企包括:中南建设(000961.SZ)、中国金茂(00817.HK)、正荣地产(06158.HK)、远洋集团(03377.HK)、首开股份(600376.SH)、融信中国(03301.HK)、荣盛发展(002146.SZ)以及金科股份(000656.SZ)。


其中,根据万得数据,自2017年1月1日至2018年2月6日,中国金茂及融信中国涨幅已超过100%,但动态市盈率仍小于15;远洋集团及荣盛发展总涨幅小于100%,动态市盈率小于10;正荣地产、金科股份、首开股份总涨幅小于30%,但动态市盈率均为20左右;中南建设跌幅达到35%,动态市盈率接近80。


尽管销售规模与发展节奏接近,但从具体涨幅及个股市盈率指标上看,各个企业表现还有很大的差别。



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