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4年前,人们担心三四线楼市会崩盘,可结果呢?

作者 : 杨红旭楼市研究 6919 0 0 01月03日

2017年,全国楼市最活跃、最精彩的不是一线,也不是二线,而是三四线城市。


很多房企问我,是否可以布局三四线?但让他们纠结的是,几年前他们才逃离火场呀。


很多粉丝问我,是不是可以投资三四线?但让他们担心的是,之前好几年,老家的房子一直没涨价呀。


那么,三四线楼市的性质到底是什么?是蜜罐,还砒霜?


老杨认为,在楼市高潮时,市场参与者情绪容易过分高涨;在楼市低迷时,市场参与者又易过度悲观。当我们思考楼市逻辑的时候,不宜盲从,应与当前的市场氛围,拉开一些距离,方有可能理性观察与思考,穿越市场迷雾。


让我们将视线拉回到四年之前,在上一轮房地产短周期市场急速降温初期时,当市场参与者对三四线楼市非常悲观之际,2014年3月老杨曾写过一篇文章,发表面新浪财经专栏上。



4年前,人们担心三四线楼市会崩盘,可结果呢?



近日,住建部副部长仇保兴在两会(2014年)期间表示:按照城镇化的规律来讲,中国在十年内不大可能出现全面崩盘,但如果不注意调控,局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况。

 

这一表态,引起了广泛关注。一个特殊的背景:春节过后,看空楼市的声音,急剧增多,连以前持续看涨的少数业界大佬,观点转向谨慎。新增的两个诱因,一是杭州有楼盘降价幅度较大,二是银行停贷传闻。另外,还有受上述因素影响,而导致地产股一度大跌。

 

在整体看空氛围趋浓的背景下,对于三四线城市尤其悲观。当前的形势是,2013年一线城市和少数二线城市房价火爆,近期地王依然频现,人们都认为这些城市的房地产市场远强于三四线,况且还有诸多大开发商纷纷表态并行动,同样高度看好一线城市。而三四线城市,在温州和鄂尔多斯的崩盘效应昭示下,似乎整个“板块”都将塌陷。

 

与仇保兴副部长观点相似,我也一直反对“全国房价泡沫论”,更不可能支持“全国崩盘论”。诸多理由,此处不表。退而求其次,只谈谈三四线崩盘的话题。因为,相信全国崩盘论的,估计只是小部分人;但相信三四线崩盘的人,应远多于前者。关于鬼城、空城的讨论,以及房价泡沫已破的温鄂二市,都发生在三四线市。

 

首先,关于房价泡沫。与其他资产泡沫一样,泡沫的产生有两个必要条件:一是几年内价格连续大涨,二是买方多属投资投机性需求。就中国的房价泡沫来说,2011年之前的温州和鄂尔多斯即具备这两个条件。2009年至2011上半年,二市房价皆上涨了二倍左右,相比2003年就涨得更多了。而且当地民间资金充裕,购房多不是为了自住,被当作股票与黄金来炒买炒卖。结果形成了大泡沫,最终破灭。

 

按此两个条件,在中国很难找到更多的城市。比如一线城市,2013年房价涨幅较大,在一定程度上符合了第一个条件,但不满足第二个条件:八成都是自住需求,或者是首次购房的刚需,或者是改善住房水平的合理需求,在限购限贷之下,投资投机性需求所占比例很小。因此,即便房价涨幅大,也难以断言一线城市泡沫大。至于多数三四城市,两个条件中,哪一个都不符合。去年一线城市房价平均上涨三成左右,而三四线城市,多数只上涨了一成左右。而且,自住需求占比高达到九成左右。

 

其次,三四线市场形态。既然不符合泡沫生成的条件,为何这么多人与房企看空三四线?问题的关键是,三四线城市房屋供应充足,供大于求成为常态。从供应上分析,这些城市不缺地,但缺财政收入和GDP,地方长官对于“土地财政”的喜爱度与依赖度,明显高于一二线城市,所以“为官一任,卖地无数”。甚至为了巧立名目的多卖地,还在新城新区开发上动起了脑子,部分三四线城市的新城新区明显没有产业支撑,而房地产开发项目却一大堆,很容易造成房屋空置,甚至空城。

 

从需求面分析。如果说一线城市的新房成交量,已经在2007年或2009年见顶,那么三四线城市仍处于“长个子”的阶段,房屋年度销售规模仍处于上升通道。这主要受两个因素影响:一是城镇化率较低,人口快速由农村向城镇集中,虽然部分中西部地区的三四线城市行政辖区内的总人口,由于农民外出务工而减少,但市区常住人口继续增长,也即有效购房人口的基数仍在增加。一方面,是市区老居民的购房需求,比如子女结婚、动拆迁、改善居住等;另一方面,是外来需求,辖区内的县、镇、乡的居民,为了小孩读书、未来养老、落户、投资等需求而在市区购房。

 

众所周知,商品价格的波动,主要由供求关系决定。在当前阶段,以及未来几年,三四线城市的购房需求平稳增长,向上态势尚难见顶。但市场供应确实比较充足、甚至部分城市和城区明显过剩。供大于求制约了三四线城市的房价涨幅,一方面炒房者无法获大利,另一方面开发商也难赚大钱。于是,就形成了当前局面:基本没有泡沫,房价难以大跌,但即便在一二线城市房价大涨的年头,这里的房价也不会大涨。这种状态,其实是有利于三四线城市民众购房的,房价收入比一般为6-8倍(一个家庭6-8年的收入可买套房),远低于一线城市的15-20倍。

 

最后,房企并非都在逃离三四线。从房企层面观察,2010-2011年,确实有很多大房企积极进军三四线,但2013年则重新将拓展重点移向一二线。开发商都是商业动物,随行就市,哪里的市场表现好,哪里有利可图,就向哪里转移。但很多业内人士,由此得出三四线城市风险很大,业外人士认为将有越来越多的三四线城市步温州后尘,却有失悲观过度。

 

有一个基本的逻辑。都说三四线城市楼市糟糕,但现实是很多开发商仍在那里开发项目。市场经济条件下,市场自己会说话。这些开发商都不傻,如果都赚不到钱,还忙活啥呢?还会继续拿地吗?有些大牌房企,确实觉得三四线赚钱不来劲,原因有三:一是管理成本太高,很多高管都是由总部派过去的,各种出差开会费用并不低;二是与当地政府关系的密切度,敌不过本地房企,且受制于集团条条框框,无法从官员处为项目争取额外利益;三是他们在一二线城市的项目利润率较高,大鱼大肉吃多了,看不上三四线城市的低利润。

 

不过,就在一批地产巨头纷纷停止在三四线城市扩张,甚至转让项目、卷铺盖走人之际,仍有少数大房企“乐在其中”。不如举两例。一是河南建业,独树一帜,守着河南。近几年销售金额分别为40多亿、66亿、82亿、103亿、130多亿(2013年),基本保持20%多的增速,但其老板不鼓励超过30%。这一增速,低于保利、绿地等全国扩张型房企,更远低于阳光城、融信等激进型闽商。建业已完成在河南所有17个地级市的布局,接下来计划继续深耕,进入30-40个县级市。

 

另外一例是碧桂园。碧桂园的项目上,多分布于三四线城市,以郊区大盘为特色。2011-2012年企业年销额450亿元左右,2013年一跃而起,突破千亿大关。业绩猛增,固然与企业换帅、管理思路调整等有关系,但也从侧面证明了三四线城市并非全是“荒漠”。而且,未来碧桂园还可能深入四五线城市。合适的产品,创新的营销,加上品牌效应,碧桂园在三四线城市活得有滋有味。

 

总而言之,对于房地产市场走势,大道理可以讲很多,有些专家看空中国楼市多年,“崩盘论”并非什么新论调,但过去多年,确实也忽悠了很多民众,因为他们自有他们的逻辑和理由。在当前社会背景下,房价大跌、楼市崩盘,似乎成为“舆论主流”、“民心所向”。但重要的一点,我们更应尊重市场、敬畏市场,而不是站在道德的高台上,对市场下命令。



2014年3月杨红旭发表于新浪财经专栏


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